2012-03 天下雜誌 493期作者：熊毅晰、黃昭勇
大台北地區正上演一齣「變臉」大戲。主題是都市更新，主角則是建商、都更公司、住戶和市政府。有人說，都更列車開到哪裡，哪裡房價就會漲，哪裡的抗爭也變多。《天下》記者實地走訪四個大台北地區和都市更新有關的現場，調查和市民生活息息相關的都更，會如何影響市民的居住正義。
第一站 師大商圈
三輸啟示錄
經年累月的住商混合發展，讓台灣享有獨特的巷弄與小吃文化，但混合而不混亂的管理考驗，從師大商圈爭議中拉開序幕。
「最近，我發現鄰居、人潮、熱情都不見了，這不是我三年前來創業的師大商圈，」在商圈內開了一家優格店的Allen，深刻體會住戶與店家對立以來商圈氛圍的改變。
今年不到三十歲的Allen，因為長相帥氣，在當地有「師大王力宏」的外號。
從小在國外長大的他，大學畢業後就想要開自己研發的優格店。「來台灣，而且一定要在最好的商圈賣，那就是師大，」這是親戚給他的建議。
師大商圈很多店家都跟Allen一樣，是被這裡的魔力和誘惑吸引。這群年輕老闆，讓師大商圈的餐飲及服飾業店家，高達七成。
不過，青年創業潮是為師大商圈加分或減分，仍有爭論。
「有人想要以巷弄文化的名義搶救師大商圈，但很多特色商店早就被房仲業的高房租逼走了。而且商圈本來就不是巷弄文化，不應該混為一談，」年初甫上任的北市文化局長劉維公說。
蜂擁的開店潮墊高商圈開店成本，是不爭的事實。
商圈內龍泉里里長龐維良舉例，師大路一家頗有名氣的日本料理店，去年月租從十四萬一口氣跳到四十萬，逼得老闆決定出走，到附近月租二十二萬的青田街落腳。
貪婪遊戲愈演愈烈。
龐維良表示，當地一家房仲業不但遊說住宅區的一樓房東出租，甚至自己當起二房東，把一樓停車場格成四個單位，再分別出租給四個攤位。
房仲一邊炒高租金，一邊為年輕人提供開店登記、租屋、裝潢的一條龍服務。
一般師大商圈是指包括龍泉里、古莊里、古風里三個面積約十八公頃的里。在這塊區域內，真正屬於商業區的面積，只有一公頃，其餘皆為住宅區。
但現在，師大三里里民自救會會長劉振偉抱怨，住宅區內相繼冒出一家家店面，不得營業的六米巷道也經常出現排隊人龍，凌晨一點咖啡店人聲喧嘩，這就是師大商圈的住戶起身抗爭的關鍵。
但部份商家透露，吵雜、髒亂只是住戶抗爭的原因之一，都更恐怕才是不能明說的動機。
「要蓋豪宅，旁邊當然最好不要有夜市，」在商圈內開印度餐館的印度人Andy說，以異國美食街為例，巷頭書店旁有一塊停車場空地，是都更的好位置，而隔壁巷的一個街廓已經被自行劃定為更新單元。
都更陰謀論
「這是師大商圈的都更地圖，你說，是不是有人在利用市政府把我們趕走？」Andy說著生硬的中文，一邊拿出五張地圖，上面標示師大三里內，被自行劃定為都更範圍的五個地塊。
「把我們趕走，讓房東房子租不出去，就一切好談了，」Andy情緒激動地說。
針對店家提出的都更陰謀論，自救會長劉振偉先以「都更有違法嗎？」回應。他接著說，師大商圈巷弄狹小，就算要都更也沒條件。
經《天下》記者向北市都更處查證，目前師大三里範圍內確有都更申請案，但只有一個。
不論是否牽扯都更利益，師大商圈事件或許是全面改革台北市長久以來混合分區的好時機。
市長郝龍斌卻有不同想法。
「台北市住商混合分區已經在世界上成為很大特色，很多城市都想學習，」郝龍斌說，他不覺得需要改變台北市的使用分區，只要做好分區管制，師大商圈的爭議也不會引發漣漪效應。
郝龍斌口中的分區管制，並不是那麼容易一步到位。
「站在台北街頭，舉目望去，都是非法的，哪有什麼百分之百合法，」台大城鄉所教授夏鑄九直言，這絕不是依法執政可以解決的。
爆發一個多月的爭議仍持續延燒，國土規劃及不動產資訊中心資深研究員、台大城鄉所退休教授華昌宜表示，希望這不要是一場「三輸」的失敗案例，因為市府、住戶、商家的智慧，將牽動台北其他商圈未來的命運。
第二站 文林苑
少數人vs. 多數人的正義
根據台北市都更處統計，全北市屋齡超過二十年以上的戶數比例超過七成。也就是說，每十戶人家，就有七戶是都更的潛在客戶。
大街小巷如雨後春筍般冒出許多「都更公司」或「更新辦公室」招牌，和都更爭議指標個案「文林苑」形成強烈對比。
士林橋下，寫著「樂揚建設」的白色工程圍籬，圈著一塊約五三○坪的不規則基地，在已經拆除地上物的基地尾端，坐落兩棟佔地各約二十五坪的透天厝。
這兩棟是不同意都更的王家所有，一塊「別拆我家」的布條懸在牆上，讓這裡更為顯眼。
這樣的突兀景象，很快就會落幕。市府已限令王家搬出，三月十九日「起」將強制拆遷。當天一早，王家以有新事證為由，要求暫緩執行。「我們就是依法行政，從今天起的任何一天都會去拆，」市府官員沒有做出緩拆允諾。
全國都在睜大眼睛看，因為，自二○○○年台北市大力推行都更以來，還沒有在房屋內仍有住人的情況下，動用強制執行。
都更利益引發的人性與權利訴求，不會隨文林苑強制拆遷劃下句號。
「以前都讓他們（王家）出來講話，我們也希望他們趕快要到他們要的，只求房子可以趕快蓋，」三十八戶文林苑都更同意住戶代表、前郭元益董事長郭石吉說。
結果大家一等就是兩年多，新家卻連個影子都沒有。
「憑什麼兩戶就可以阻止我們三十八戶？」年過八十的住戶鄭先生愈講愈氣，「實在不知道我還有多少時間可以等。」
「因為做都更，好幾代的鄰里感情也沒了，」政大地政系教授張金鶚搖搖頭表示，因都更，出現很多老鄰居反目的情況。「大家都忘了，都更的目的原本是要凝聚社區意識。」
王家以情感訴求做為不同意都更的基礎，這也是都更過程中，最難跨越的關卡。
「這是我們的祖厝，我們就是不想蓋，」在王家排行老三、也是五兄弟當中唯一還住在文林苑老家的王廣樹說。
為何一定要拆我的祖厝？
王廣樹質疑，為什麼別人不同意可以不參與，他們家不同意卻仍被劃入更新單元。
走一趟文林苑基地發現，包括基地右前方兩棟公寓，左側郭元益總部大樓，以及王家隔壁一棟住戶，都被劃出這個理應是完整的街廓之外。
王廣樹透露，樂揚早在兩年多前取得建照時，就把更新後的預售屋全部賣掉，因此才不願意排除王家。
「王家這兩戶是畸零地，未來無法獨自興建，因此依法必須劃入更新範圍，」更新實施者樂揚副總經理鄒雪娥解釋。
文林苑爭議之所以難解，就是出於建商這種先賣預售、後解決拆遷的陋習。
業界人士觀察，雖然建照核發後就進行銷售的預售制度，是建商普遍的遊戲規則，但至今還沒見過尚未全部拆遷就開始預售的。
「不照遊戲規則走，總會踢到鐵板，」一位曾在都更公司任職的房仲說。
第二個文林苑難產的關鍵點，則來自王家看待都更的態度。每件都更進行的流程，都要召開公聽會、公開展覽，若對都更不同意，其實有很多機會可以提出。
但直到樂揚的事業計劃核定後，王家才提出異議，甚至條列他們認為合理的條件是兩億元。
「這只是緩衝，不然真的沒步了，」針對開出價碼的疑問，王廣樹這樣解釋。
面對文林苑這場已經拖了三年的鬧劇，台北市都更處長林崇傑語重心長地說，所有參與都更的民眾，一定要重視自己的權益，因為都更的設計，本來就建立在不是全數同意的基礎上。
「當你有一天早上醒來，發現自己被劃進都更範圍時，不是你要不要參與，而是你不能不參與，因為這攸關你的居住正義，」消基會房屋委員會召集人林旺根說。
第三站 紹興社區
建商不一定都是贏家
當釘子戶爭議被凸顯，建商在都更中的加害者角色，愈來愈深刻。其實，建商也可能是都更受害者。
走在台北市仁愛路兩旁，包括帝寶在內，高樓華廈林立，堪稱是台北市燙金地段。
來到台大醫學院後方、中正紀念堂對面的紹興社區，時光彷彿瞬間倒流，國民政府遷台初期的景象映入眼簾。佔地三千九百多坪，日式一層樓矮房，錯落在斑駁的磚牆與鏽蝕的鐵皮屋頂違建戶之間。
二○○八年，華固和元大建設分別委託下游多家都更公司，到紹興社區內，以每坪二十萬至兩百萬不等的價格，陸續收購違建住戶的住戶權狀。
就在買下一三六戶中的三十五戶，等待當地最大地主、台灣大學啟動都更之際，突然在前年接到台大不玩的消息。
台大態度轉變，甚至祭出拆屋還地的強硬手段。
去年，台大對一三六戶違建戶寄出存證信函，限期兩個月搬離，否則將採取法律訴訟。去年甚至正式提告，還要求違建戶歸還過去五年非法佔有的「租金」。
「真的很諷刺，以前的對手現在變成戰友，」紹興社區拆遷自救委員會主委黃樹樑苦笑。
他說，當初建商來收購時，很多人都對他們想要「以小吃大」，也就是買下幾戶後、等著參與都更的心態很不滿，但現在建商也和住戶一樣同列被告，「大家見面真的是哭笑不得。」
黃樹樑說，違建戶自知理虧，但明知這場官司會輸也要打下去。
他說，過去政府安置違建戶有多例可循，他們現在卻面臨拆屋罰款的遭遇，「土地貴了就可以有不同的處理方式嗎？」他質疑。
「有能力搬，早就搬走了，難道我們真的喜歡耗在這邊嗎？」今年已經七十五歲的陳天星，退休前以送報為業。
他不是這裡的原住戶，三十六年前因為家境拮据，在知道這裡是違建的情況下，仍然只能選擇買屋定居。「要拆可以，只要公平對待就好，」他說。
還有生於斯、長於斯的薛友良，父親當年隨國民黨部隊來台時就落戶於此。他回憶，這裡早年叫「營邊里」，因為包括中正紀念堂在內，周邊都是軍營和兵工廠。
薛友良坦言，當年這裡最多的是低階軍人家眷，和服務總統府的三輪車伕，無論是現在還居住在這裡，或是後來移入的住戶，都是社會弱勢。
紹興社區是台大目前在台北市未開發土地當中，面積最大的地塊，潛力價值無窮。但對這裡的住戶來說，要一個家，竟是如此困難。
終點站 土城富貴社區
團結，是都更成功最快的途徑。
晚上七點多，胡金鳳抱著六個月大的孫子，走進陳裕源家裡，緩緩向廳中佛像低頭行禮後，坐入沙發。
陳太太遞上一杯熱豆漿，胡金鳳剛開始吃副食品的孫子，試探性地用舌頭舔了舔，開心地發出吸吮聲，一邊還吃著陳太太準備的小餅乾。
這裡是面臨土城金城路三段、十二米寬道路的「富貴社區」三樓，也是陳裕源夫妻與兩個小孩的家。距離北二高中和交流道約二．三公里，已經核定的捷運萬大線，未來將經過此地。
十年前的三三一地震，陳裕源土城的五樓公寓變成危樓，合計四十戶的住戶「當天就被驅離，馬上斷水斷電，」他回憶，「都市更新是唯一的一條路。」
他們立即遭遇難題。由於四十戶公寓建築的土地，與後方的五十戶住戶是同一個地號，要進行補強，就得要九十戶都蓋章同意。
「那是九二一大地震後的三年，大家都害怕房子被波及，我們也擔心『厝不夠勇』，想一想，沒有第二條路了，」陳裕源說。
沒想到，都更這條路，一走就是九年。
從事佛畫藝術推廣與教學的陳裕源，與原本買一樓店面要當房東的胡金鳳，熱心接下自組都更會的監事工作。第一件，就是要向改制前的台北縣政府申請房屋拆除執照。
然而，四十戶的狀況都不同，部份住戶對都更信心不足，意見反覆，後方的五十戶也有雜音。
「那時，我們幾乎天天去縣政府上班，比公務員還早到，因為只要有抗議電話、陳情，程序就會停下來，」胡金鳳說，「足足等了十個月，我們才拿到拆除執照。」
房子拆了，住戶期待房子早日重建，但這一切，才只是開始而已。
當時有不少自稱是都更專業的個人、公司找上門來，但沒有人提出可以讓住戶安心的條件。
更新會成員向縣府提出申請，才發現「因為沒有死傷」、「社會關注力不夠」，他們的更新案不能適用九二一特別條例，縣府能給的容積獎勵上限，只有三○％。
儘管獲核准、隔年修法後的都更容積獎勵上限可以到五○％，但住戶不敢再等，因為他們怕不知道要等多久。
尤其，從二○○五年起，房屋的建築成本已經從每坪四萬多元漲到七萬多元。而當時，第一家評估要貸款給他們的華南銀行，是用每坪市價十二萬多做為核貸基礎，根本無法滿足更新的融資條件。
「後來，縣府官員推薦我們去找土地銀行，」陳裕源說，「土銀才撥款沒多久，總建築費就從一．六億漲到二．一億元，土銀不願增貸，我們又遇上阻礙。」
終於，他們遇到對都更法條演變不斷追蹤的台北富邦銀行資深協理洪文興，願意用興建後的合理價格做為貸款基礎，評估為每坪十八萬，解決了貸款金額的問題。
但個別住戶，有的已經有其他民間借款，沒辦法再增貸，最後是住戶團結，以大水庫的觀念，幫信用額度不足的住戶作保，才讓貸款順利完成。
興建期間，住戶不但拉高水泥磅數到超標的四千五百磅，還組成監工團，每一車鋼筋送來都會抽驗過磅，就是要蓋出最安全堅固的新家。
扣除二．一億元的營造成本，原住戶平均以上百萬元取得跟原本室內面積一樣的新家，不但有門禁管制、電梯，還有地下車位，更有人再轉售，賣到每坪三十萬元以上。
經過九年多的都更，住戶間彼此都熟了，感情也變好，富貴社區這個名字就是他們一起想、一起選的。
「經過這場都更，我們的鄰里關係也改變了，這是以前舊公寓時代想像不到的，」陳裕源說。
專訪台北市長郝龍斌：絕對不會消滅師大商圈
市長要推動的事情很多，但大的藍圖來看，就是把台北變成一個漂亮城市，不會再到處都是鐵皮屋、違建。
當然，過程中會碰到非常多阻力。例如，釘子戶問題很難處理，甚至變成另一種社會運動。
包括師大商圈也是一樣，基本上處理這些事情都有一個是非公道，大家心裡都有數。
都更難就難在土地是民眾私有的，今天鼓勵民眾一起來做都更，我們從旁用行政效率或法規協助，或給獎勵，但若民眾沒有意願，我們一點辦法都沒有。
但若九個民眾都有意願，另外一個在這邊阻抗，這時當然要用公權力。真正阻礙城市發展，妨礙大家利益，我們就動用公權力，我們會動的。
訴求若言之成理、依法有據，我們當然尊重，但若是因為個人因素，甚至要求更多利益，那對不起。
我舉例，有個例子我們沒有動，本來只要他加入，大家利益會多很多。問題是，大家是三十年的房子，而他是十二年的，這就不能要我們動公權力，必須他自己願意才行。人家十二年的房子，你不能說大家投票把它拆了，對不對？不通嘛。
如果大家都一樣，你堅持要得到的補償比別人多更多。甚至人家也做合理讓步，但你還不行，那就拆。
我不會用多數暴力來硬做，但真正不合理的事情，像是人家要一千萬，而你要一億元，不給就大家通通做不成，這是不可能的事情。
師大商圈這件事，不被住戶罵才奇怪，真的，現在我們取締的這幾家，從十月就開始，一直在協調要求他們節制，但業者覺得你不敢、你不會，不理你，等到居民忍無可忍，市府要動手，他又開始哀兵姿態出來。
我們不能用歐美的都市區域政策來看台北市。台北市大概都是住商混合，師大商圈是很好的案例。商家和住宅如何透過對話協商，在彼此得到共識前提下，讓商業運作，也讓居住品質和公共品質不受影響，這是一次很好的案例。
台北市本來就該朝住商混合的方向發展。六米以下巷道不得開店這件事，未來也要適度修法，結合都市更新重新考量。這已經變成台北的特色，商家說我們要消滅師大商圈，絕對不會，我們不會消滅師大商圈，還會積極輔導讓師大商圈更好。（林倖妃．熊毅晰採訪整理）
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